资本过剩，这是在金融和房地产行业中非常常用词，当追加资本不能生产剩余价值的时候，以致增加以后的资本，和增加以前的资本相比，只生产一样多甚至更少的剩余价值，那就发生资本的生产过剩。如果您在翻新或房屋装修上花了过多钱，例如铺设高质量的户外地板，将凉亭改成室外烧烤厨房或用大理石代替人造石的厨房长桌的桌面。这些装修能改善房屋的质量和美观，但不会自动增加房屋的价值，这样就会造成资本过剩。
为了更好的解释资本过剩在房地产中的运用，我们假设如果您在墨尔本拥有一处房产，其市价为$750,000，而您所在地区的其他类似房产的售价为$780,000，如果您花$130,000对房屋经行装修并不会自动增加您的价值。房子成本价格从$750,000升到$875,000。您可能会因为精美的装修收到大量好评，然而房子的售价将会受所在地区的售价（$780,000）所限制而不会按装修后的价格（$875,000）出售，那么您肯定会遇到资本过剩的问题。
澳大利亚人和墨尔本人都对房地产充满热情。我们很容易将这种热情带到我们的房产投资中。要注意的是大量装修可以增加房屋的价值，但是房屋价值是有上限的。如果您出售的资本过剩的物业，很有可能会遇到买家并不愿意因您的装修而支付超出地区房屋平均的价格，这样您就损失了装修所花的高额费用。
房子应当随着时代的审美和需求的不同而进行适当的改善，老房子永远没有新房吸引买家。根据我们十几年在澳洲房地产的经验，您可以对房子进行以下几个部分进行装修改善，而且不会产生资本过剩：
- 重新粉刷房屋的内墙和外墙
- 更换新的炉灶和厨房设备
- 翻新浴室，例如铺设新瓷砖，更换浴室玻璃门等
- 更换新的窗户摆设，例如粉刷窗框
- 修复破损的木地板
- 更换老旧的地毯
在寻求提高销售价值时，请花一些时间来评估您房子所在的社区并了解现有市场买家的喜好。对您的房屋进行一些实际的更改要比铺张浪费更合适。您花费越少的钱来增加房屋外观，就可以期望在销售时得到更多回报，从而避免资本过剩
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2020年5月